La regulación de los desahucios en España se ha convertido en un ejemplo claro de inseguridad jurídica en materia de vivienda.
Cambios normativos continuos, reales decretos-ley que se aprueban y se derogan en pocas semanas, y miles de procedimientos judiciales pendientes de saber si pueden continuar o no.
El último episodio se ha producido recientemente.
La derogación del Real Decreto-ley 2/2026
El BOE de 28 de febrero de 2026 ha publicado la Resolución de 26 de febrero de 2026, por la que el Congreso de los Diputados acuerda no convalidar el Real Decreto-ley 2/2026, aprobado apenas unas semanas antes.
Este real decreto-ley había sido publicado en el BOE del 4 de febrero de 2026 y volvía a introducir medidas urgentes relacionadas con situaciones de vulnerabilidad social.
Entre ellas, una especialmente relevante para el mercado inmobiliario: la prórroga de la moratoria de determinados desahucios.
¿Qué preveía el Real Decreto-ley 2/2026?
En el ámbito inmobiliario, la norma tenía dos consecuencias principales:
1️⃣ Prórroga de la moratoria de desahucios
Se volvía a extender la suspensión de los desahucios para personas declaradas en situación de vulnerabilidad.
Esta medida se adoptó inicialmente durante la pandemia en 2020 y desde entonces se ha ido prorrogando sucesivamente.
El nuevo texto introducía además un matiz relevante:
la posibilidad de valorar también situaciones de vulnerabilidad en el arrendador, no solo en el arrendatario.
2️⃣ No se modificaban los coeficientes de la plusvalía municipal
A diferencia del anterior Real Decreto-ley 16/2025, el nuevo decreto no incluía la actualización de los coeficientes máximos aplicables al impuesto de plusvalía municipal.
¿Qué ha ocurrido finalmente?
Al no ser convalidado por el Congreso, el Real Decreto-ley 2/2026 queda derogado.
La consecuencia práctica es clara:
👉 Se reactiva la posibilidad de continuar los procedimientos de desahucio que se encontraban suspendidos por la moratoria.
Esto afecta a miles de procedimientos judiciales en toda España que estaban pendientes de la evolución normativa.
Un problema estructural: la inseguridad jurídica
Más allá de la medida concreta, el problema de fondo es otro:
La regulación del mercado de la vivienda no puede cambiar cada pocas semanas.
Cuando una norma se aprueba, se aplica durante días y luego se deroga, el resultado es:
- incertidumbre para propietarios,
- inseguridad para inquilinos,
- colapso en los juzgados,
- y dificultades para planificar cualquier decisión patrimonial.
Conclusión
La vivienda es uno de los ámbitos donde la estabilidad normativa es más necesaria.
Sin embargo, la sucesión de decretos, prórrogas y derogaciones genera exactamente lo contrario.
Mientras tanto, miles de procedimientos judiciales continúan en una situación de permanente incertidumbre.
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