El Tribunal Superior de Justicia de Cantabria ha dictado una sentencia de gran relevancia práctica en materia tributaria e inmobiliaria, al anular la aplicación del valor de referencia catastral a un inmueble que se encontraba en estado ruinoso.
Se trata de la Sentencia nº 371/2025, de 26 de noviembre, que vuelve a poner de manifiesto que el valor de referencia no puede aplicarse de forma automática, sino que debe reflejar la realidad física y económica del inmueble transmitido.
Los hechos del caso
El inmueble objeto de la controversia se encontraba en situación de ruina, lo que justificaba que su precio de compraventa fuese muy inferior al valor de referencia catastral asignado.
El contribuyente liquidó correctamente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tomando como base el valor real de adquisición. No obstante, la Administración tributaria practicó una liquidación complementaria, ajustando el impuesto al valor de referencia catastral y exigiendo el pago de la diferencia.
La prueba del estado ruinoso
Durante el procedimiento se aportaron medios de prueba suficientes, especialmente un informe pericial, que acreditaban de forma objetiva:
- El estado ruinoso del inmueble.
- La inadecuación del valor de referencia catastral a la realidad del bien transmitido.
- La corrección del precio satisfecho en la compraventa.
El Tribunal considera que, en estas circunstancias, no puede prevalecer un valor administrativo que ignora el estado real del inmueble, y estima íntegramente la pretensión del contribuyente, anulando la liquidación complementaria girada por la Agencia Tributaria.
Una sentencia con importantes consecuencias prácticas
Esta resolución confirma que el valor de referencia catastral:
- No es irrebatible.
- Puede ser impugnado con éxito cuando no refleja la realidad del inmueble.
- Exige una estrategia probatoria adecuada, siendo el informe pericial un elemento clave.
Especial relevancia tiene esta doctrina para operaciones de compraventa de inmuebles deteriorados, ruinosos o pendientes de rehabilitación, donde el valor administrativo suele estar muy alejado del valor real de mercado.
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