Nuevas obligaciones legales y riesgos para el arrendador
El 31 de diciembre de 2025 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que introduce importantes modificaciones en la regulación de los arrendamientos temporales en Cataluña.
Esta norma modifica diversos preceptos de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y supone un endurecimiento claro de los requisitos que deben cumplir los contratos de alquiler de temporada para ser considerados válidos como tales.
Aplicación de normas propias del arrendamiento de vivienda
Una de las principales novedades es que los arrendamientos de carácter temporal pasan a quedar sujetos, en determinados aspectos, a las normas propias del arrendamiento de vivienda habitual, en concreto en materia de:
- Fianza y garantías adicionales.
- Determinación y actualización de la renta.
- Incrementos de renta por realización de mejoras.
- Asunción de gastos generales y servicios individuales.
Esto limita notablemente la flexibilidad que hasta ahora caracterizaba a este tipo de contratos.
Obligación de acreditar la finalidad del contrato
La ley refuerza además una cuestión esencial que, desde un punto de vista preventivo, siempre he recomendado a mis clientes:
la necesidad de dejar constancia expresa de la finalidad del contrato de temporada y acreditarla documentalmente.
No basta con indicar en el contrato que se trata de un arrendamiento temporal. Es imprescindible:
- Identificar claramente el motivo concreto de la temporalidad (trabajo, estudios, tratamiento médico, etc.).
- Aportar documentación acreditativa de dicha finalidad.
- Depositar esa documentación junto con la fianza en el registro administrativo correspondiente.
Presunción de arrendamiento de vivienda habitual
La consecuencia más relevante —y también la más peligrosa para el arrendador— es que la ley establece una presunción legal:
Si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto al de vivienda permanente, se presumirá que el arrendamiento tiene finalidad de vivienda habitual.
Esto implica que el contrato quedará sometido al régimen completo del arrendamiento de vivienda habitual, con todas sus consecuencias en materia de duración, prórrogas obligatorias y limitaciones de renta.
Una reforma con importantes efectos prácticos
Esta modificación normativa refuerza el control sobre el alquiler de temporada en Cataluña y obliga a los arrendadores a extremar el cuidado en la redacción del contrato y en la documentación que lo acompaña.
Un error formal o la falta de acreditación puede convertir un contrato temporal en un arrendamiento de vivienda permanente, con efectos jurídicos y económicos muy relevantes.