El derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) del arrendatario está regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Con carácter general, este derecho permite al inquilino adquirir la vivienda arrendada con preferencia frente a terceros si el propietario decide venderla.
No obstante, conviene recordar dos cuestiones clave que con demasiada frecuencia se pasan por alto.
1. La renuncia puede pactarse
La propia LAU permite que, al firmar el contrato de arrendamiento, las partes pacten expresamente la renuncia del arrendatario a este derecho. Es una cláusula perfectamente válida y muy recomendable desde el punto de vista del arrendador.
2. Supuestos en los que no existe derecho de adquisición preferente
Incluso aunque no se haya pactado la renuncia, el derecho de adquisición preferente no procede en los siguientes casos:
- Cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con el resto de viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble.
- Cuando se venden de forma conjunta, por distintos propietarios a un mismo comprador, la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Estos supuestos están claramente contemplados en la ley y excluyen la aplicación del tanteo y retracto.
¿Por qué sigue habiendo tantos conflictos?
A pesar de tratarse de una normativa clara, este tema continúa generando una elevada litigiosidad, principalmente por:
- Contratos mal redactados o sin cláusula de renuncia.
- Inexistencia de contrato por escrito.
- Irregularidades urbanísticas de la vivienda.
- Pluralidad de inquilinos en una misma finca registral.
- Desconocimiento de la normativa por parte de las partes intervinientes.
Como suele decirse en el ámbito cinematográfico, la realidad supera a la ficción… y en materia de arrendamientos, con demasiada frecuencia.
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